一戸建て不動産投資のメリット・デメリットについて

サラリーマン&大家さんのYuTaと申します。不動産投資の中でも、一戸建て不動産投資を行っています。一戸建てを購入し、リフォームをして賃料収入を得ています。そんな一戸建て不動産投資を実践中の私が感じる、一戸建て不動産投資のメリットとデメリットをつづります。

一戸建て不動産投資のメリット・デメリット～サラリーマン大家YuTa～

私、サラリーマン大家YuTaと申します。

埼玉県さいたま市在住の、一介の
サラリーマンです。

不動産投資の中でも、

戸建投資を行っています。

現在、一戸建（貸家）を

４軒所有・運営しています。

そんな私の体験から一戸建不動産投資の

メリット、デメリットをみていきます。

私と同じサラリーマンで、

これから不動産投資を
始めようとしている方や、


不動産投資を初めて間もない方、

 

大家さん予備軍の方には特に、


参考にして頂けると思います。

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１　戸建投資とは


戸建投資とは、不動産投資の１つで、
一戸建て住宅を購入し、

それを第三者に貸し出して
家賃収入を得る投資法です。


（ここでいう一戸建ては、

　平屋建ての物件や
　連棟式のテラスハウスは除き、
　分譲地の建売住宅のような

　一戸建てをご想像ください）

一戸建不動産投資を行う際には、

新築か中古の物件かを
選択する必要があります。


１－１　新築戸建


新築戸建の場合、建物や設備等の

保証があるので、
雨漏りやシロアリの害、設備の

不具合等による
リスクが低いと言えます。

ただし、土地から購入し

建物を建てるとなると
費用が高額となり、投資利回りが

低下します。


すでに土地を持っている方には、

オススメです。


１－２　中古戸建


中古戸建は、購入価格が

安く済みますが、
その分様々なリスクがあります。

具体的には、雨漏りしている、

シロアリの害にあっている、

設備が故障している等、
それらに伴いリフォーム費用が

多額になることがあります。

しかし、中には、そういった

建物の不具合により
安く売りに出しているわけではなく、


相続で取得したが使い道がなく、

持っていてもコスト（固定資産税等）

ばかりかかるため処分したい

という理由で安く売りに出している等、
所有者の意向で安くなっている物件も

あります。

そういった物件を探し出せば、

高利回りな物件を取得することが

可能です。

そしてそういった物件は、

多くはありませんが、
決して見つからないこともありません。


２　戸建投資のメリット


一戸建不動産投資には、

様々なメリットがあります。

一戸建不動産投資のメリットを

具体的にみていきます。


２－１　入居期間が長い


戸建賃貸に入居する方は、子供がいる
ファミリーがほとんどです。


そのため、子供が小学校、中学校と
進学していき、入居してすぐに退去

することは少ないです。

子供の転校による支障を考え、

１度入居すると退去

しづらくなります。

そのため入居期間が長期間に

なることが多く、
それだけ長期にわたって

家賃収入を得ることができ、
安定収入となります。

退去に伴うリフォーム費用も、

入退去が少ない分、
安くなります。

実際に私が所有・運営してる戸建物件の

入居者の方も、子供がいるファミリーの

方ばかりで、
体験からも上記のようなことが言えます。


２－２　管理の手間が少ない


戸建賃貸の場合には、

あたかも自分の持家のように
住んでくれるため、庭の雑草の手入れ等、
入居者の方が行ってくれます。

設備の故障等、日曜大工では

難しい内容であれば連絡がきますが、

自分で直せる範囲であれば、
事前に連絡がきたうえで

入居者の方が直されます。

具体的には、給湯器のリモコンが

映らなくなった際はさすがに連絡が

きましたが、
障子の剥がれは、自分で張り替えて

よいかとの連絡があり

張り替えされました。

といっても、入居者の方からの連絡は、

年に１回あるかどうか程度です。

戸建賃貸は比較的家賃が高いため、

入居者の方は比較的年収が高く、

いわゆる属性の良い方が多くなる
ことも要因の１つです。

そのため、家賃滞納もあまり

ありません。

このように、戸建賃貸では、

管理の手間が少ない
というメリットがあります。


２－３　リフォーム内容・費用を
            自分でコントロールできる


一戸建不動産投資の場合、

その物件の土地・建物は丸々
自分のものですので、

リフォームの内容は、
建物の外観から間取り、敷地内の

駐車場や駐輪場について等、一切を

自分の好きなように
リフォームをすることができます。

人気のある外観デザインや間取りを
取り入れたり、

人気の設備を導入することも
すぐにできます。

自分の判断でリフォームできるため、
費用についても、費用をかけるところ、
かけないところ、と、コントロールする
ことができます。

そこへいくと、サラリーマンに人気の
区分マンション投資の場合は、
マンションの外観はもちろん敷地内の
設備について等、共用部分に関しては、
区分所有者の一存では

リフォームできません。

実施するためには、

各区分所有者の一定数以上の賛同を
得る必要があり、それぞれの考え方や
懐具合により、意見もまとまりにくく

実施するがに時間がかかる、もしくは

実施は難しいものになります。

有効なリフォームができず入居者が
なかなか決まらない、
外壁塗装や防水工事等の大枚のかかる

工事を、
自分の懐が寂しい状態なので

今はやりたくない、しかし他の

区分所有者の賛同があり
実施せざるを得なくなった、という
ケースもあります。

 

すべてが自分１人の所有でないことで

自由が利かない部分があります。

また、区分マンションにある、

管理費・修繕積立金も
一戸建不動産投資にはありません。


２－４　駅から遠くても問題ない


ファミリー向けの戸建賃貸の場合、

物件周辺の生活環境が重視されます。

スーパーが近い、公園が近い、

閑静な住環境、小中学校の学区、

学校までの距離、バイパスに
出やすい等。

単身世帯ですと駅からの距離を

重視されがちですが、
戸建賃貸は駅から遠くても

十分な賃貸需要があります。

私が所有している物件で、

駅から約４０分の物件がありますが、
国道に出やすい、

ショッピングモールが近い、
といった要因から容易に賃貸付けが

できた事例があります。


２－５　高い家賃が取れる


戸建賃貸は、同サイズの

賃貸マンションよりも
高い家賃を取ることが可能です。

壁を挟んで隣接する住戸が

ありませんので、
伸び伸び暮らせることも

その要因の１つです。

具体的には、子供の鳴き声や足音に
マンションほど気を使う必要がない、


敷地内は自分のみ使用する空間で
他人の出入りがなく気兼ねなく暮らす

ことができます。

マンションやアパート等の

集合住宅にない
戸建賃貸のメリットであり、

同じ広さのマンション・アパートより、

高い家賃でも入居されます。


２－６　出口戦略の幅が広い


一戸建不動産投資は、１棟アパートや

１棟マンションと比べて、

出口の幅が広いです。

どういうことかというと、
１棟アパートや１棟マンションの

買い手は投資家だからです。

しかし戸建て住宅の買い手は、

一般の人たちがほとんどです。

賃貸中のまま売却することも

できるので、
投資用物件とし売りに出すことも

できますが、


投資物件としてだけでなく、

実需物件（自宅用物件）として

売却することができるため、
売却対象を、投資家に限らず

一般の人も対象にできるため、

出口戦略の幅が広がります。

売却金額に関しても、

投資家が買い手となる場合、
投資家は利回りで判断するため、
ある程度値段を安くしないと

全く買い手が現れない
ことが多くあります。

しかし一般の人たちは、

住環境等を考慮し、
そこでの生活をするために購入するため、
投資家とは購入目的が異なり、
通常の中古住宅と同じ値段で

売却することができます。

一戸建不動産投資は、

物件の立地や内容により、
投資家向けに売るか、

一般の人向けに売るか、
選択することができます。


２－７　始めやすい


一戸建不動産投資は、

１棟マンションや１棟アパートより、
始めやすいです。

１棟物になりますと、

数千万円～１億円以上と
物件価格が高額になります。

物件価格の高額に伴い、通常、

借金の金額も高額になります。

すると心理的ハードルが高くなり、

なかなか
購入の第１歩に踏み出せません。

多くのサラリーマン・会社員の方であれば、
いきなり数千万円以上の借金をして
不動産投資を始めるというのは、
とてもハードルが高いかと思います。

現に多くの方が、書籍やセミナー等で
相当な時間を知識の蓄積に充てているが
１つ目が買えない、といった状態になって
います。

やはり高額な借金に不安になること、


当人は知識があるが、その家族はそこまで
知識がなく、高額な借金をして始めることに
家族の同意が得られない、


金融機関からの融資が満足に得られない、


といったケースが多いです。

そこで一戸建不動産投資であれば、

そこまでの高額な
借金をせずとも

始めることができます。

数百万円の物件で、十分に
手残りを出すことが可能です。

数百万円であれば、

借金に対する心理的
ハードルも一気に下がり、
本人はもちろん、その家族も

随分と始めやすくなります。

場合によっては現金で購入し、

無借金での不動産投資ができる方も

出てくるでしょう。

現金がある分だけ借金をすることに

すれば、
それくらいの金額であればと、

家族の同意も得やすくなります。

一戸建不動産投資は

それくらいの金額から始めることが
できるので、

はじめやすい不動産投資であると
言えます。


ちなみにですが、
絵に描いた餅で、

ずぅっと始められないよりは、
小さい物件でも

まずは１歩踏み出した方が良いです。

１棟物と比較すると、

家賃収入の額は低いですが、
投資物件を保有し運営することにより、
分かることがあります。
経験値ができます。

そしてそばで見ている家族も、

実際に入ってくる家賃収入をみて、

より理解が深まるでしょう。

また、金融機関に対しても、

１歩踏み出す前までは、
知識はあるが実績のない人、

であったのが、
実行し結果を出している実績のある人、に
変わるため、

融資について前向きになってくれます。

そうして

１棟物を購入することができるように
なります。

３　戸建投資のデメリット


戸建投資にはつぎのデメリットがあります。

３－１　融資が引ける金融機関が
            限られる


多くのメリットがある

一戸建不動産投資ですが、
はじめのネックは融資が引ける金融機関が
限られることです。

特に中古戸建を投資用として

購入する場合、
融資に応じてくれない金融機関が

多いです。

融資が引けたとしても、融資期間が
法定耐用年数以下とされ、

借入期間が伸びないために

手残りが出ない
といった収支に陥りがちです。

（築２０年の木造戸建を

　購入しようとした場合、
　木造の法定耐用年数

　２２年－築年数２０年＝
　残存２年。借入期間２年）

そこで力になってくれるのが、
日本政策金融公庫です。

日本政策金融公庫は、

創業者支援として、
創業者用融資をしてくれます。

私も日本政策金融公庫で融資を受け
一戸建不動産投資をはじめたのですが、


会社員ですが会社員と並行し行う
個人事業主として、収益不動産を購入し
事業（賃貸経営）を行う
創業者として

融資を受けました。

融資を受けた物件は、

木造築２２年や
築２５年経過したもの等、

どれも残存期間０の物件でしたが、
日本政策金融公庫は、

事業の設備として
融資を実行してくれました。

借入期間はどの物件も１０年です。

人によっては、その内容で、

もしくは法人での借入で、

借入期間１５年で借りた方もいます。

日本政策金融公庫は、

融資対象エリアが日本全国ですので、

多くの方の力になってくれます。

そして次に有力なのが、信用金庫です。

信用金庫は地域密着型で、

地元の中小企業や
零細企業を支援しています。

そのため融資対象エリアは限定的ですが、
自宅がある県内全域と、

その県に隣接する市区町村まで

融資対象エリアとしているケースが多く、


購入物件も融資対象エリア内であれば
前向きに検討してくれます。

私は、日本政策金融公庫で

３物件の融資を受け、
それらの返済口座を全て、

目星をつけた
信用金庫の口座にしました。

そして４物件目の融資をその信用金庫に
依頼し、

信用金庫から融資を受けることができました。

その４物件目も、木造築３０年で

残存期間は０でしたが、

借入期間１５年で融資を引く
結果となりました。

その信用金庫で融資を引く際に、

担当の方に、
３物件の毎月の返済と入金が

実績となったこと、


毎月口座引き落としにしていた

その信用金庫での
積立預金が良かったと言われたので、


それらが残存期間０の物件で、

会社員でも融資を受けれた要因かと

感じています。

初めの物件を買う際に、

その他の金融機関に
問い合わせをしましたが、

ことごとく
融資不可でした。

私の年収等を聞く前に、

検討している物件の内容
（木造の戸建であること、築年数）

を聞いただけで
融資対象外との解答でした。

ですので、一戸建不動産投資は

融資付けできる金融機関が
限られるというネックがありますが、
少なからず方法はあります。


３－２　所有物件の規模を
            拡大するのに
            時間がかかる


一戸建不動産投資は、１棟物と比べて、
規模を拡大するのに時間がかかります。

どちらも物件１つ買うことに

違いはありませんが、
１つに何世帯も入っている１棟物と、
１物件につき１世帯の戸建賃貸とでは
１物件あたりの収入に雲泥の差があります。

１物件で何十万、何百万と収入が入ってくる
１棟物に比べ、戸建投資は１戸あたりの
収入は微々たるもので、
次の物件を買い進めるにも、
時間がかかります。

そのため、所有物件の規模を拡大

するのに時間がかかります。

不動産投資を始めて、

すぐにセミリタイアしたいと
お考えの方は合わないと思います。



３－３　リフォーム費用がかかる


一戸建不動産投資は、

ワンルームや１Ｋなどのシングル向け
物件と比べると、面積が広いので、
リフォーム費用がかさみます。

リフォーム箇所や内容を

コントロールしても、
壁や床の面積があるため、

リフォーム費用を抑えるにも
限度があります。

そんなリフォーム費用を考慮し

収支計画を立てておくことが
必要になります。

具体的には、リフォーム業者の

相見積もりを取り、
どの程度の費用がかかるか把握しておく、
先輩大家さんに、安いが信用のおける
リフォーム業者を紹介してもらう、

等が有効です。


４　戸建投資のメリット・デメリットのまとめ


一戸建不動産投資について

解説してきました。

一戸建不動産投資は、

多額の副収入を得たいと

思っている方や
すぐにでもセミリタイアをしたい

サラリーマンには向かないでしょう。

しかし、地道でも安定収入を得たい

と思っている方、


本業はサラリーマンのままで副収入を
得たいと思っている方、


ゆくゆくはセミリタイアするための
ステップアップの

１歩目を踏み出したい方、


すでにアパートやマンションを

所有しているが
シングルタイプの物件ばかりで

入退去の回転が早く、

安定した継続賃料を得たい方、
そういった方々にはとても良い投資先に
なると思います。


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